第二期 共同所有权土地划分解惑-“安全港”条例
·土地的分割很可能会是一个应税事件，因为每个共同拥有者对土地的利益从成为整个土地的共同拥有者变为成为部分土地的完全所有者。
·接着上期的内容，本期是土地分割专题第二期，这次我们会主要讲土地不均分的几种情况。如果没有看过上期内容强烈建议请在我们公众号里先了解一下。
5% “安全港” 条例规定
问题三：A，B和C以三等份的共有权方式购买了一块空地，他们打算将这块空地分割为三个相等的地块，并在细分分割完成后将均分的地块分配给A，B和C。
这块空地的成本为90万纽币，A，B和C分别支付了30万纽币的购买价格。分割耗时18个月，成本为12万纽币，三人分别支付了4万纽币的分割成本。
分割完成后，A和B分配的地块市场价值为41.5万纽币，C分配的地块市场价值为43万纽币。
上期我们分析过，三人分配土地的市场价值以及支出相同时，分割土地从共同所有权到个人完全所有权的土地交易中产生的收益是免税的。那当分割土地的价值不一时，分割土地的收益需要缴纳所得税吗？
解答：三人都在土地购买以及分割时，付出了完全一样的的34万支出。分割完成后，C的地块市场价值占总土地市值的34.13%，价值比另外两人高，因此三人分配的地块价值与支出比例便不相同了。
如果共有人的比例份额有差距时，CW 3C(2)条例中的“安全港“规定了，土地每个共有者的比例差异容忍范围为最小共有人支出比例份额的5%。案例中三人平分支出的情况下，每人都属于最小共有人，各自占有土地市值的33.33%，而”安全港“规定则允许了比例可以有5%的差异，即33.33%的5%（1.6665%）。
因此，在三个支出相同情况下，三人的土地市值比例在31.6635% 到34.9965% 之间，分割土地的收入都可以属于免税收入。A和B的土地市值比例是32.94%，C 的比例是34.13%，三人的比例份额都在此范围内，那CW 3C条例将适用，三人在转让分配给其他两方地权权益时获得的所有收入都属于免税范围。
不平均分配时的“安全港”条例
问题四：A和B共同购买一块土地后作分割土地处理，打算把土地的60%分割A，40%给B，因此A支付了60%购买土地，B支付40%。他们以共有权方式购买了该土地，A的法律所有权为60%，B的所有权为40%。当分割完成后，A的地块市场价值为61.5万纽币，B的地块市值为38.5万纽币。在土地分割时，两人的支出以及最后土地分割地块价值都不一样的情况下，分割土地的收益需要缴纳所得税吗？
解答：根据前文提及的CW 3C规定，土地每个共有者的支出比例与所得土地市值比例相同情况下，将被视为免税。案例中，A最终获得的地块市值占总市值的61.5%，而B获得的地块占38.5%，比例并不完全相同。再根据CW 3C(2) 的“安全港”条例，土地每个共有者的比例差异容忍范围为最小共有人支出比例份额的5%。案例中，最小共有人支出的比例为40%，即2%（40%的5%）。因此B的最终土地市值比例在38% 到42% 之间，他们的所得收入属于免税。而目前CW 3C(2)条例仅适用于土地最小比例份额的共有人，即案例中的B，然而条例并不适用于A。因此，尽管他的最终土地市值比例在5% 差额以内，分割安排所获得的权益仍需要支付所得税。目前来看对A的处理方式有悖于CW 3C的初衷，希望将来的修正法案能够修正。
分配差距大于“安全港”条例
问题五：A和B共同购买一块土地后作分割土地处理，打算把土地的60%分割A，40%给B，因此A支付了60%购买土地，B支付40%。他们以共有权方式购买了该土地，A的法律所有权为60%，B的所有权为40%。当分割完成后，A的地块市场价值为62.5万纽币，B的地块市值为37.5万纽币。在土地分割时，两人的支出以及最后土地分割地块价值都不一样且差异大于“安全港”容忍范围的情况下，分割土地的收益需要缴纳所得税吗？
解答：案例中，分割土地后A最终获得的地块市值占总土地市值62.5%，B占37.5%。根据CW 3C(2)计算，40% 的5%为2%。A获得的62.5%大于62%；B获得的占比37.5% 也小于38%。在这种占比差异不在“安全港”范围内的情况下，双方分割时所得的收入都不属于免税收入。两人需要缴纳所得税。