明线规则下的主要住宅豁免

示范案例：

A女士结婚后出售了她原来自住的房屋，与配偶购买了一处新房。

在Covid-19病毒流行爆发时，由于夫妻收入减少，无法负担贷款还款，因此他们出售了共有房产并购买了一个Lifestyle 农场。

然而，A女士突然被诊断出患有癌症，由于夫妻无法继续维护农场，因此他们出售了农场，重新购买了另一处房产。

现在，A女士夫妻由于需要照顾年迈的父母，决定一起搬到父母的住宅处一同居住，于是准备再次出售房产。

问题：

所有的房地产交易都发生在过去的5年内，每次A女士都是以作为主要家庭住宅为由购买的房地产，A女士可以免于Bright-line规则的税务吗？

解答：

考虑到这些交易发生在过去的5年内，其中一些物业可能已受到了5年Bright-line测试的限制，而较近的交易可能会受到10年Bright-line测试的限制。5年和10年的明线规则，分别有不同的主要住宅豁免，CB 16A（10年Bright-line的主要住宅豁免）和CZ 40（5年Bright-line的主要住宅豁免）。

然而，无论以上哪条豁免，都不适用于以下情况的人：

• 2年内使用了主要住宅豁免2次或更多次；

• 被定义为经常性地买卖自住房模式。

税务局在决定是否能适用主要住宅豁免时，出售的原因并不会起到决定性的作用。

案例中没有确切交易日期，但如果A女士在过去的2年内已经两次使用了主要住宅豁免，现在出售的物业将不会享有明线规则下的主要住宅豁免。取决于确切的买卖时间，第三个出售的物业很有可能也不能使用主要住宅豁免。

如果，A女士和配偶的住宅物业交易没有被"2年内2次"规则所涵盖，仍然被定义为经常性地买卖自住房模式。

当一个人在较短的时间内，一般3次或更多免税主要住宅的买卖时，就很有可能会被定义为经常性地买卖自住房模式。

鉴于A女士在5年时间内，发生了多次豁免主要住宅的买卖，很有可能会被税务局确认模式存在。

这种行为模式的判定，没有固定的规则，每个案例都会根据其事实情况进行评估。如果您有这方面的顾虑，请联系汇诚会计师事务所面谈。